핵심 내용과 이전 정책과의 차이점

2025년 10월 15일 부동산대책 총정리 🏠

– 서울 전역 규제, 대출한도 축소, 갭투자 차단까지 –

2025년 10월 15일, 정부는 서울 전역과 경기 주요 지역을 대상으로 한 ‘주택시장 안정화 대책(10·15 대책)’을 발표했습니다.
이번 대책은 부동산 시장의 과열을 억제하고 실수요자 중심의 거래질서를 확립하기 위한 가장 강도 높은 규제 패키지로 평가받고 있습니다.

🧩 핵심 요약

서울 전역이 규제지역으로 묶이고, 갭투자 차단을 위한 실거주 의무와 대출 제한이 강화되었습니다.

서울 25개 자치구 + 경기 12개 지역이 일괄 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정
갭투자 차단: 허가받은 거래만 가능하며, 2년간 실거주 의무 부과
주택담보대출 한도 축소:
시가 15억 이하 → 6억 한도 유지
15억~25억 → 4억 한도
25억 초과 → 2억 한도로 축소
DSR 규제 강화: 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함
분양권·전매제한 강화: 투기 목적 거래 방지 위한 전매금지 기간 연장

🏙️ 서울·경기 규제지역 확대

기존 일부 지역만 제한하던 방식에서 서울 전역과 수도권 핵심지 전체로 확대되었습니다.

과거에는 강남·마포 등 일부 지역만 투기과열지구로 지정되었으나, 이번 대책은 서울 전역과 과천, 성남 분당, 광명 등 수도권 핵심지 12곳을 추가 지정했습니다.
이로써 수도권 전역의 부동산 거래는 실질적으로 정부 허가와 심사 중심 구조로 전환됩니다.

💰 주택담보대출 한도·DSR 규제 강화

고가주택 보유자와 다주택자의 레버리지(대출) 여력을 정밀하게 통제합니다.

기존: 15억 이상 주택은 주담대 전면 금지
변경 후: 시가 구간별로 한도 세분화 (15억·25억 기준)
전세대출 포함 DSR 계산:
실수요자라도 전세대출 이자가 DSR에 반영되어 추가 대출 한도 축소
결과: 갭투자, 레버리지 투자를 통한 자산 증식 전략 차단

📜 토지거래허가구역 확대 및 실거주 의무

갭투자 원천 차단! 허가 없는 거래 불가.

토지거래허가구역 내에서는 매매 전 반드시 관할 지자체의 허가를 받아야 하며,
허가 시 최대 2년간 실거주 의무가 부과됩니다.
이는 임대 목적 거래를 사실상 봉쇄하여, 투자 수요보다 실수요 중심 시장을 유도하기 위함입니다.

⚖️ 이전 부동산 대책과의 주요 차이점

구분	이전 대책	10·15 대책
규제 범위	일부 지역 중심	서울 전역 + 경기 핵심지 일괄 지정
대출 규제	금액 기준 단순 금지	구간별 세분화 (15억/25억 기준)
토지거래허가	일부 지역 제한	주거지 전체 수준 확대
전세대출 DSR	미적용 혹은 일부 반영	전면 반영
실거주 의무	제한적	2년 의무 실거주 제도화

📉 시장 반응 및 전망

규제 발표 이후 단기적 계약 급증(풍선효과)와 시장 관망세 확대가 동시에 나타났습니다.

단기적 반응: 규제 시행 전 계약 몰림 현상 (신고가 갱신 가능성)
중장기 전망: 거래량 감소, 가격 안정 기대되지만
실수요자의 대출 제약으로 체감 매수 여력은 감소
시장 전문가 의견:
이번 대책은 ‘핀셋 규제’에서 ‘전면 통제’로의 전환점이며, 실거래 중심 구조로의 전환을 이끌 것으로 평가됨

📰 기자의 시선 — “정밀 규제의 시대 개막”

이번 10·15 부동산대책은 ‘규제의 정밀화’와 ‘시장 전면 통제’라는 두 키워드로 요약됩니다.
서울 전역 규제, 대출 구간제, 토지거래허가, DSR 전면 반영 등은 모두 갭투자·레버리지 차단에 초점을 맞추고 있습니다.

그러나 실수요자의 대출 제한으로 인한 거래 위축, 규제 회피성 투자 증가, 단기 풍선효과 등의 부작용도 배제할 수 없습니다.
따라서 향후 시장의 안정 여부는 지속적 공급 정책과 병행 여부에 달려있다고 할 수 있습니다.

📚 참고자료

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2025년 10월 15일 부동산대책 총정리

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